Depuis que la Loi Carrez a été mise en place (années 2000), les professionnels comme les particuliers ont pris comme référentiel, la notion de prix au m². Or ce principe est quelque peu erroné.
Déjà si nous tenons compte de la hauteur minimale sous plafond, la loi Carrez retient 1,8 m contre 2,2 m minimum selon le code de l’urbanisme. Première aberration de la référence du prix au m², car nous aurons des difficultés à vivre dans les espaces dont le plafond se situe entre 1,8 m et 2,2 m, pourtant cette surface n’est pas pondérée dans les annonces immobilières selon son ratio dans la surface totale présentée.
Quels sont les éléments qui viennent affiner cette base de réflexion du prix au m² ?
Un bien immobilier tient compte bien sûr de la surface dite Loi Carrez, pondérée par la surface réelle habitable, faisant que le surplus est fait pour améliorer alors le prix de base trouvé. Par exemple nous avons un logement qui dispose d’une surface de 100 m² dont 12 m² inférieurs à 2,2 m sous plafond. Nous devrions alors déduire les 12 m² du prix au m² pour multiplier les 88 m² par la valeur du prix au m² connu sur le secteur et les 12 m² seraient peut-être pondérés au 2/3 de la valeur pour sa surface.
Cette explication, vient étayer le fait qu’un bien vaut pour ce qu’il est, son attrait, son secteur, ses qualités, son architecture, ses avantages, ses inconvénients, ses travaux réguliers et ponctuels, son coût de consommation, ses frais d’usage (taxe, charges, énergies, entretien). Les atouts peuvent avoir une incidence sur le budget d’usage du ménage. Un tour avec une vue superbe aura des effets sur les charges de copropriété, un IGH (Immeuble de Grande Hauteur) implique la présence d’un pompier et d’un service de gardiennage 24/24, 4 à 6 ascenseurs, ainsi que des frais pour travaux plus élevés, faisant que les charges de copropriété sont beaucoup plus élevées à surface identique (entre 2 et 3 fois supérieure, par rapport à des charges classiques). Le prix du plaisir doit être impacté sur le prix d’acquisition, on ne parle plus alors de prix au m².
Il en va de même pour une maison avec piscine, spa, jardin paysagé, les budgets d’usage sortent des frais classiques pour des surfaces similaires. Donc le budget d’achat reste bien une donnée importante, il devient utile de la pondérer ou de la majorer selon les moins ou les plus entourant cette opération.
Autre exemple, dans certains secteurs, la notion de prix au m² n’a aucune cohérence, les biens se vendent selon des paliers connus, une maison de 150 ou de 180 m² se vendra quasiment au même prix selon son éloignement du village, selon ses avantages. Il peut y avoir des maisons valant entre 180 et 210 000 € si elles se situe en sortie de village, un palier suivant allant jusqu’à 250 000 € pour celles plus au calme avec un peu de terrain (sans surface de terrain vraiment mis en évidence) et des maisons à moins de 170 000 € en plein coeur du village, car elles n’ont pas de terrain et connaissent plus de nuisance. Cette situation pouvant être tout à fait inversée selon les régions ou les villes…
L’immobilier n’est pas une science exacte et c’est ce qui en fait son charme, le coup de coeur représente une grande partie de la valeur du bien, parfois des effets de mode, parfois des besoins, tout est une question de vision personnelle. Tout bien dispose d’un acquéreur qui aura plaisir à trouver son toit, un logement ou un environnement valorisant comme confortable. Le prix d’un bien immobilier part d’une proposition de prix, d’une évaluation tenant compte autant des avantages que des points de pondération, à la fin c’est l’acquéreur qui fixera le prix ou l’acceptera selon son besoin ou son envie !
